ทางแก้ รถไฟฟ้าสายนอกเมืองเจ๊ง

“ข่าวรถไฟฟ้ามา ราคาตก” เราเพิ่งจะได้ยินกันเป็นครั้งแรก กับข่าวคอนโดฯ ตามรถไฟฟ้าสายสีม่วงลดราคา 5 แสนถึง 2.0 ล้านเนื่องจากทุกอย่างไม่เป็นไปตามคาด เรื่องรถไฟฟ้าสายนอกเมือง เช่น สายสีม่วง และสายสีอื่นๆ ว่ากันตามเหตุผลก็น่าจะต้องเจ๊ง เพราะเส้นทางไกล ค่ารถก็ต้องแพงเกินกำลังจ่ายไหว แพงกว่าทางเลือกอื่น แถมคนใช้แค่ตอนเช้ากับตอนเย็น ไม่ได้ใช้ตลอดวัน เพราะไม่ได้เป็นย่านธุรกิจ…??? กลายเป็นเรื่องเศร้าไป

ตัวอย่างราคาขายคอนโดฯ ให้เช่าระยะยาว 30 ปี ราคา 1.0 ล้านบาทย่านใจกลางเมือง
ตัวอย่างราคาขายคอนโดฯ ให้เช่าระยะยาว 30 ปี ราคา 1.0 ล้านบาทย่านใจกลางเมือง

ทางแก้มีครับ ก็คือ ต้องพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี โดยแก้กฎหมายเวนคืน (หรือใช้ ม.44 ได้มั้ยครับ) ให้เอาที่ดินจากการเวนคืนมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ เอาเงินจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาสร้างรถไฟฟ้าเลยก็ยังได้ไม่ต้องใช้เงินภาษี จ่ายค่าเวนคืนสูงๆ ก็ได้ อย่าปล่อยให้เจ้าของบริษัท มหาชน รวยเละ กันอยู่แค่ไม่กี่คนเช่นทุกวันนี้ การนำที่ดินมาปล่อยเช่าพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี (เช่น ค่าเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าวได้ตั้ง 30,000 กว่าล้าน นี่แค่สถานีเดียว) หารายได้จากกิจการอื่นๆ เพิ่มอีก เช่น ค่าโฆษณา ฯลฯ แล้วนำเงินมาอุดหนุนค่ารถไฟฟ้าเก็บแค่ 20 บาทตลอดสายคนก็ขึ้นกันไม่มีที่ยืนแน่ แถมยังแก้ปัญหาการจราจรได้ด้วย

อีกเรื่อง ควรนำที่ดินบางส่วนมาพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในใจกลางเมือง ได้ เช่น ย่านบางซื่อ มักกะสัน ราคาไม่เกินล้านได้เลย (ไม่ต้องเหาะไปถึง รังสิต คลอง 10) มาดูกันครับทำอย่างไร

1.นำที่ดินของรัฐให้เช่าพัฒนาคอนโดมิเนียม เพราะค่าเช่าที่ดินเพียง 30-40% ของราคาซื้อขาย ที่ดินตารางวาละ 1.0 ล้านก็ค่าเช่าแค่ 300,000 บาท (30 ปี)

2.ยกเลิกบังคับให้ก่อสร้างที่จอดรถ (จะสร้างหรือไม่สร้างให้เลือกเอา อย่าบังคับเช่นทุกวันนี้) โดยเฉพาะย่านสถานี เพราะเรามีรถไฟฟ้าใช้แล้ว ไม่จำเป็นต้องใช้รถ

3.แถมด้วยอาคารเก่าที่มีที่จอดรถ อนุญาตให้ดัดแปลงที่จอดรถไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้เลย ..อันนี้เป็นการแก้ปัญหาจราจรทางอ้อม แต่ได้ผลแน่ เพราะว่าหากไม่มีที่จอดรถ ก็ขับรถเข้ามาในเมืองไม่ได้โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าอนุญาตให้ดัดแปลงไปเลย คนจะได้หันไปใช้บริการสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า(ที่ราคาถูก)แทน

4.แก้ผังเมือง ย่านสถานีรถไฟฟ้า โดยเพิ่ม FAR (พื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินที่มี) จาก 10 เท่า ให้เป็น 15-20 เท่า ก็จะก่อสร้างอาคารบนที่ดินได้มากขึ้น ต้นทุนเฉลี่ยจะถูกลง ทำให้ใช้สอยที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อย่าห่วงว่าคนจะอยู่ในเมืองเยอะ เพราะถ้าคนอยู่นอกเมืองเยอะคือ ปัญหา ต้องขับรถเข้าเมือง เกิดปัญหาจราจร เสียทั้งเวลา เสียทั้งเงิน ค่าน้ำมัน ต้องตกเป็นเบี้ยล่างพวกขายน้ำมันอีก แถมยังต้องพัฒนาสาธารณูปโภครองรับออกนอกเมืองอีกมาก สิ้นเปลืองงบประมาณ

ตัวอย่างข้างต้น ตามกรณีปัจจุบันนี้ บังคับให้สร้างที่จอดรถ และ FAR แค่ 10 เท่า (พื้นที่ส่วนใหญ่ไม่ถึง 10 เท่าอีก มีแค่สีลมสาทร เพลินจิตที่ FAR 10 นอกนั้นไม่ถึง FAR ยิ่งน้อย ค่าที่ดินยิ่งแพง) ต้องขายคอนโดฯ ไม่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 140,000-150,000 บาทข้างต้น

แต่หากเพิ่ม FAR เป็น 20 เท่า (ไม่ต้องห่วงตึกสูง ปัจจุบันก่อสร้างกันเพียบ ปลอดภัย เราเพิ่งเปิดตึกสูงสุดแห่งใหม่กันไป) ไม่ต้องสร้างที่จอดรถ ทำให้พื้นที่ขายสูงขึ้น จาก 50% เป็น 70% เฉลี่ยต้นทุนจะต่ำลง ทำให้พัฒนาคอนโดฯ ในใจกลางเมืองราคาถูกเหลือแค่ 1 ใน 3 เพียงตารางเมตรละ 50,000 บาท เอง ถ้าเป็นย่านบางซื่อ มักกะสันที่ราคาที่ดินต่ำกว่านี้ครึ่งหนึ่ง ทำราคาไม่เกิน 1.0 ล้านได้ด้วยครับ

หวังว่าจะได้ทำนะครับท่าน ..เพื่อประโยชน์ของชาวบ้าน ได้ใช้รถไฟฟ้าราคาถูก (และไม่เจ๊ง) ได้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูก ได้แก้ปัญหาจราจร ที่ไม่เคยมีใครแก้ได้ ..ต้องฝากถึงท่านนายกฯ ล่ะครับงานนี้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,192 วันที่ 15 – 17 กันยายน พ.ศ. 2559

 

ที่มา : http://www.thansettakij.com/2016/09/17/96936